Mietwohnverwaltung
Situation & Entwicklung
Bestand
Als kommunales Tochterunternehmen der Stadt Aalen übernehmen wir eine zentrale Rolle in der Wohnraumversorgung des Stadtgebiets. Mit unserem umfangreichen Bestand sind wir der größte Anbieter von Mietwohnungen in Aalen und tragen maßgeblich zur Stabilität und Weiterentwicklung des lokalen Wohnungsmarktes bei.
Unser Auftrag besteht darin, bezahlbaren, zeitgemäßen und nachhaltig bewirtschafteten Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen bereitzustellen und diesen langfristig zu sichern. Wir richten unser Angebot dabei vor allem an Familien, Alleinstehende, Seniorinnen und Senioren sowie an Menschen in besonderen Lebenssituationen.
Im Geschäftsjahr 2025 konnten wir unseren Wohnungsbestand weiter ausbauen. Insgesamt verfügen wir nun über 1.528 Einheiten, welche in 1.418 Wohnungen und 110 Apartments aufgeteilt sind. Damit verzeichnen wir einen Zuwachs von 49 Einheiten gegenüber dem Vorjahr. Dieser Anstieg ist auf die planmäßige Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte zurückzuführen. Die positive Entwicklung bestätigt unseren strategischen Kurs und unterstreicht unsere Fähigkeit, auf die wachsenden Anforderungen einer dynamischen Stadtgesellschaft zu reagieren. Mit diesem Wachstum stärken wir nicht nur unsere Position im Markt, sondern leisten zugleich einen wichtigen Beitrag zur sozialen und städtebaulichen Entwicklung Aalens.
Fluktuation
Die Fluktuation im Wohnungsbestand unseres Unternehmens zeigt sich im Geschäftsjahr 2025 weiterhin auf einem konstant niedrigen Niveau. Mit 87 Mieterwechseln, was einer Fluktuationsquote von 6,14 % entspricht, bewegt sich der Wert weiterhin im Bereich der Vorjahreszahlen. Diese Entwicklung unterstreicht die Beständigkeit unseres Wohnungsbestandes sowie die hohe Zufriedenheit unserer Mieterinnen und Mieter.
Die gleichbleibend moderate Fluktuation ist ein Indikator für eine nachhaltige Vermietungsstrategie und eine verlässliche Bindung der Bewohnerschaft. Zu beachten ist, dass in den genannten Zahlen Mieterwechsel im Rahmen von Erstvermietungen unserer Neubauprojekte nicht enthalten sind. Dadurch wird die Aussagekraft der Fluktuationsquote zusätzlich gestärkt, da aus- schließlich Veränderungen im Bestand berücksichtigt wurden.
Mietpreisentwicklung
Im Geschäftsjahr 2025 beträgt die Durchschnittsmiete unseres Wohnungsbestands 6,91 EUR je m² Wohnfläche und liegt damit 0,60 EUR über dem Vorjahresniveau. Die deutliche Steigerung reflektiert sowohl die fortgesetzte Marktdynamik als auch strukturelle Veränderungen innerhalb unseres Portfolios. Wesentliche Einflussfaktoren waren die Fertigstellung einiger Neubauprojekte, die zu einer qualitativen Aufwertung des Bestands geführt haben, sowie der Abbau nicht mehr wirtschaftlich betreibbarer Altbestände. Darüber hinaus wirkt die Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2025 inflationsbedingt auf die Mietentwicklung ein. Diese Rahmenbedingungen haben zu einer insgesamt höheren Durchschnittsmiete beigetragen und stärken zugleich die langfristige Ertragskraft unseres Unternehmens.
Trotz dieser marktbedingten Anpassungen bleibt die Sicherstellung bezahlbaren Wohnraums ein zentraler Bestandteil unseres unternehmerischen Selbstverständnisses. Auch im Jahr 2025 befinden sich weiterhin 67 % unserer vermieteten Wohnungen in einem Mietpreissegment von unter 7,00 EUR pro Quadratmeter. Damit stellen wir sicher, dass ein Großteil unseres Angebots für breite Bevölkerungsgruppen zugänglich bleibt und wir unserer sozialen Verantwortung weiterhin gerecht werden.
Unser Anspruch bleibt es, wirtschaftliche Stabilität und soziale Ausgewogenheit miteinander zu verbinden. Wir werden auch künftig darauf achten, ein marktgerechtes, zugleich aber sozial verträgliches Mietniveau zu gewährleisten und unseren Mieterinnen und Mietern ein attraktives und verlässliches Wohnumfeld zu bieten.
Preisgebundener Wohnraum
Die Bereitstellung preisgebundenen Wohnraums stellt einen nicht unwesentlichen Bestandteil einer ausgewogenen und sozial verantwortungsvollen Wohnraumpolitik dar. Sie schafft verlässliche Zugangsmöglichkeiten zu bezahlbaren Wohnungen für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen und leistet damit einen wichtigen Beitrag zur sozialen Durchmischung und Stabilität unserer Quartiere. Gerade vor dem Hintergrund steigender Bau-, Energie- und Lebenshaltungskosten gewinnt dieser Bereich weiter an Bedeutung. Preisgebundener Wohnraum bietet eine nachhaltige Antwort auf die zunehmenden Herausforderungen des angespannten Wohnungsmarktes und wirkt den sozialen und wirtschaftlichen Belastungen
vieler Mieterinnen und Mieter entgegen.
Als größter Anbieter von Mietwohnungen in Aalen verstehen wir uns als verlässlicher und verantwortungsbewusster Akteur auf dem lokalen Wohnungsmarkt. Mit unserem kontinuierlichen Engagement tragen wir maßgeblich dazu bei, den Zugang zu angemessenem und bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen. Preisgebundener Wohnraum schafft Stabilität, eröffnet Zukunftsperspektiven und ermöglicht gesellschaftliche Teilhabe – Werte, die wir als zentralen Bestandteil unseres sozialen Auftrags und unserer unternehmerischen Verantwortung ansehen.
Im Jahr 2025 konnten wir unseren Bestand an preisgebundenen Wohnungen um 37 Einheiten erweitern. Damit verfügen wir aktuell über 354 preisgebundene Wohnungen, die langfristig mit bezahlbaren Mieten auf dem Markt zur Verfügung stehen. Dieser Zuwachs unterstreicht unseren Anspruch, den Bestand kontinuierlich zu sichern und auszubauen, wo immer es möglich ist. Wir sehen darin eine langfristige Investition in die Lebensqualität unserer Mieterinnen und Mieter sowie in die nachhaltige Entwicklung unserer Stadt. Preisgebundener Wohnraum bleibt für uns ein zentrales Handlungsfeld – heute und in Zukunft.
Interessenten & Nachfragesituation
Zum Jahresende 2025 verzeichnete unser Unternehmen 584 Wohnungssuchende und damit einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr (613 Interessenten). Mögliche Ursachen für den Rückgang um rund 4 % können demografische Entwicklungen, ein geringerer Zuzug oder ein verändertes Suchverhalten sein. Auch die Fertigstellung und Vermietung mehrerer Neubauten im Jahr 2025 hat maßgeblich zu diesem Rückgang beigetragen. Durch das zusätzliche Wohnungsangebot konnten mehr Interessenten zeitnah mit Wohnraum versorgt werden, sodass sie nicht über einen längeren Zeitraum als aktiv suchend erfasst wurden.
Da wir Interessenten grundsätzlich nur für einen Zeitraum von sechs Monaten speichern, ist die Zahl der registrierten Suchenden lediglich eine Momentaufnahme. Basierend auf den Daten, die über ein halbes Jahr gesammelt wurden, liegt der geschätzte Jahresdurchschnitt an Wohnungssuchenden bei etwa 1.180 Personen. Diese Zahl verdeutlicht, dass die tatsächliche Nachfrage weit höher liegt, als die Momentaufnahme der registrierten Interessenten vermuten lässt.
Die Struktur der Nachfrage bleibt klar erkennbar: 42 % der Interessenten suchen eine 3-Zimmer-Wohnung und bilden damit weiterhin das stärkste Segment. 40 % entfallen auf 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, die vor allem für Singles, junge Berufstätige und ältere Menschen attraktiv sind. Die Nachfrage nach 4-Zimmer-Wohnungen liegt bei 18 % und stellt damit ein kleineres, aber stabiles Segment dar, insbesondere für Familien mit langfristigem Wohnbedarf.
Insgesamt zeigt sich eine robuste und breit gefächerte Nachfrage, die für unser Unternehmen weiterhin eine hohe Vermietungssicherheit bedeutet. Der leichte Rückgang der registrierten Interessenten wirkt sich nicht negativ auf die Auslastung aus, sondern kann sogar zu effizienteren Vermittlungsprozessen führen. Gleichzeitig bestätigt die Nachfrageverteilung, dass unser Wohnungsbestand, insbesondere im Bereich der 3-Zimmer-Einheiten, gut an den Markt angepasst ist. Für die Zukunft bleibt es wichtig, diesen Schwerpunkt zu stärken und gleichzeitig auch kleinere Wohnungen als attraktives Segment im Blick zu behalten.
Unterbringung ukrainischer Kriegsflüchtlinge
Auch im Jahr 2025 blieb die Bereitstellung von Wohnraum für ukrainische Kriegsflüchtlinge eine zentrale Herausforderung für die wobauaalen und die Stadt Aalen. Die weiterhin gültigen landesweiten Quotenregelungen führten dazu, dass der Bedarf an geeigneten Unterbringungsmöglichkeiten unverändert hoch blieb. Um diesem Bedarf gerecht zu werden, war es notwendig, sowohl den privaten Wohnungsmarkt als auch den eigenen Bestand konsequent in die Unterbringungsstrategie einzubeziehen.
Im Jahresverlauf zeigte sich erneut, dass die Kooperation mit privaten Eigentümerinnen und Eigentümern ein tragender Baustein der Unterbringungsarbeit war. Die Zahl der angebotenen Wohnungen aus privater Hand erhöhte sich zwischen Januar und Dezember um weitere 53 Einheiten.
Trotz der angespannten Marktsituation konnten 2025 insgesamt 21 neue Mietverträge abgeschlossen werden. Damit stieg die Gesamtzahl der seit Beginn des Krieges angemieteten Wohnungen auf 143. Gründe für nicht zustande gekommene Mietverhältnisse lagen, wie bereits in den Vorjahren, vor allem in überhöhten Mietpreisvorstel- lungen oder in anderweitigen Nutzungsabsichten der Eigentümer- innen und Eigentümer.
Der Rückblick auf das Jahr 2025 zeigt deutlich, dass die wobauaalen ihre Rolle als verlässliche Partnerin der Stadt Aalen weiter festigen konnte. Die Kombination aus privater Wohnraumanmietung, Nutzung des eigenen Bestands und enger Abstimmung mit den kommunalen Stellen hat sich erneut als tragfähiges und wirksames Modell erwiesen.
Auch im Jahr 2025 wurde das gemeinsame Programm „Wohnraumakquise“ der Stadt Aalen und der wobauaalen engagiert weitergeführt, um zusätzlichen Wohnraum für Wohnungssuchende zu erschließen. Mit 18 eingegangenen Wohnungsangeboten blieb das Angebot zwar unter dem erwarteten Niveau, dennoch konnten wichtige Impulse für die Wohnraumgewinnung gesetzt werden.
Aus den eingegangenen Angeboten resultierten vier erfolgreiche und langfristig gesicherte Anmietungen. Diese zeigen, dass das Programm weiterhin wirksam ist und Eigentümerinnen und Eigentümer gezielt erreicht, die bereit sind, einen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarkts zu leisten. Die Auswertung der Absagen macht deutlich, dass strukturelle Herausforderungen bestehen bleiben: In rund der Hälfte der Fälle verhinderten überhöhte Mietpreisforderungen eine Anmietung.
Trotz dieser Rahmenbedingungen bleibt das Ziel des Programms unverändert klar: bislang ungenutzten Wohnraum zu identifizieren, zu reaktivieren und damit einen Beitrag zur Entspannung des Aalener Wohnungsmarkts zu leisten. Die Ergebnisse des Jahres 2025 zeigen, dass die Nachfrage nach Unterstützung groß ist und das Programm als verlässliche Anlaufstelle wahrgenommen wird. Gleichzeitig wird deutlich, dass weiterhin intensive Überzeugungsarbeit notwendig ist, um Eigentümerinnen und Eigentümer für eine sozialverträgliche Vermietung zu gewinnen und zusätzliche Wohnraumreserven zu erschließen.
Die Erfahrungen der vergangenen drei Jahre verdeutlichen, dass eine Weiterentwicklung des Programms zwingend erforderlich ist, um künftig noch größere Wirkung zu erzielen. Vor diesem Hintergrund wurde 2025 eine umfassende Überarbeitung der Vertragsinhalte angestoßen, mit dem Ziel, die Anreize für Eigentümerinnen und Eigentümer weiter zu stärken und zusätzliche geeignete Wohnraumkapazitäten zu erschließen
