Lagebericht
Geschäftsjahr
2025
I. Grundlagen des Unternehmens
- Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen
- Geschäftsverlauf
- Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
- Finanzielle Leistungsindikatoren
I. Grundlagen des Unternehmens
Zweck der Gesellschaft ist es, im Rahmen ihrer kommunalen Aufgabenstellung vorrangig eine sozial verantwortliche Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung sicherzustellen, die kommunale Siedlungspolitik und Maßnahmen der Infrastruktur zu unterstützen sowie städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
Hauptgeschäftsfelder der Wohnungsbau Aalen GmbH sind die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestands, die Bauträgertätigkeit und die WEG-Verwaltung.
II. Wirtschaftsbericht
1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen
Noch stärker als in den Vorjahren wirkte sich 2025 die Weltpolitik (Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine, Verhalten der US-Regierung und ihre Zollpolitik, Spannungen im Südchinesischen Meer, Kriege im Nahen Osten) hemmend auf die wirtschaftliche Entwicklung aus, sodass das Geschäftsjahr erneut durch ein herausforderndes Marktumfeld gekennzeichnet war.
Der Anstieg der Verbraucherpreise betrug 2025 nach vorläufigen Zahlen der Deutschen Bundesbank 2,3 % (Vorjahr 2,2 %). Für 2026 wird mit einem Anstieg um 2,2 % gerechnet. Der Anstieg der Baupreise für Wohngebäude lag mit 3,2 % im Jahresdurchschnitt abermals über dem Anstieg der Verbraucherpreise.
Finanzierungsbedingungen
Im ersten Halbjahr 2025 hat die Europäische Zentralbank den Hauptrefinanzierungssatz in zwei Schritten auf 2,15 % gesenkt. Seit Juni 2025 sind keine Zinssenkungen mehr erfolgt. Es besteht die Erwartung, dass der nächste Zinsschritt eine Zinserhöhung sein wird, wenn auch nicht in naher Zukunft. Lag der effektive Jahreszins für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung Anfang 2025 noch bei 3,2 %, sind es Ende 2025 3,8 %. Es wird befürchtet, dass die Bauzinsen 2026 weiter steigen, was negative Auswirkungen auf den Wohnungsbau hätte.
Die deutsche Wirtschaft kämpft nicht nur mit hartnäckigem konjunkturellem Gegenwind, sondern auch mit strukturellen Problemen.
Für 2025 geht man erstmals nach 2 Jahren wieder von einem positiven Wirtschaftswachstum von 0,2 % aus. Nach den Berechnungen der Deutschen Bundesbank soll das Bruttoinlandsprodukt 2026 um 0,6 % und 2027 um 1,3 % steigen.
Die konjunkturelle Dämpfung schlägt sich auch auf dem Arbeitsmarkt nieder. Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit waren im Dezember 2025 2,9 Mio. Menschen arbeitslos gemeldet, was den höchsten Wert seit 2010 darstellt. Die Arbeitslosenquote betrug im Dezember 2025 6,2 % und ist gegenüber 2024 leicht gestiegen, damals betrug sie 6,1 %.
Die schlechte Konjunktur und die Belastung der öffentlichen Haushalte für Investitionen und Verteidigung führen dazu, dass im Bundeshaushalt 2026 Ausgaben von 524,5 Mrd. € vorgesehen sind – etwa 21,5 Milliarden mehr als im Vorjahr. Die geplante Neuverschuldung in Höhe von 181,5 Mrd. € ist der zweithöchste Wert in der Geschichte der Bundesrepublik.
Bevölkerungsentwicklung
Das Statistische Landesamt hat im Jahr 2025 eine Bevölkerungsvorausberechnung vorgenommen. Dabei wurden drei Varianten berechnet, die sich vor allem in den Annahmen zur Zuwanderung aus dem Ausland unterscheiden. Danach würde die Bevölkerung in Baden-Württemberg von 11,2 Mio. im Jahr 2023 auf 11,3 bis 11,5 Mio. Personen im Jahr 2030 anwachsen. Bis 2040 kommt man dann auf eine Bevölkerungszahl von 11,3 Mio. bis 11,9 Mio., wobei nach der Hauptvariante die Bevölkerung auf 11,6 Mio. Personen ansteigen soll.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach den Ergebnissen des Mikrozensus gab es in Baden-Württemberg im Jahr 2024 rund 5,4 Mio. Privathaushalte. Nach der Vorausrechnung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg aus dem Jahr 2024 könnte die Zahl der Haushalte bis 2035 auf rd. 5,5 Mio. bis 5,7 Mio. ansteigen. Vor dem Hintergrund dieser Haushaltsentwicklung ist langfristig weiterhin von einer stabilen bzw. tendenziell steigenden Nachfrage nach Wohnraum auszugehen, selbst wenn die Zuwanderung wegen der nun schlechteren wirtschaftlichen Aussichten nicht in dem vom Statistischen Landesamt erwarteten Umfang erfolgen sollte.
2. Geschäftsverlauf
Das Geschäftsjahr 2025 war geprägt von der Fertigstellung mehrerer Neubauvorhaben sowie der Übergabe erster Einheiten aus den laufenden Projekten. Trotz der weiterhin anspruchsvollen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die sich vor allem im Vertrieb von Neubauvorhaben zeigen, war es erfreulich, dass wir auch im Jahr 2025 Wohnungen veräußern und unmittelbar übergeben konnten.
Bereits zum Jahresende 2024 konnten in den Neubauvorhaben Alte Heidenheimer Straße und Schlatäcker II erste Wohnungen übergeben werden – dieser Prozess wurde im Berichtsjahr fortgeführt.
In der Alten Heidenheimer Straße wurden im Jahr 2025 drei weitere Einheiten an Käuferinnen und Käufer übergeben. Ein weiterer Vertragsabschluss wurde notariell beurkundet, die Übergabe ist für das Jahr 2026 vorgesehen, bis dahin ist die Wohnung zunächst vermietet. Zudem konnten alle fünf geförderten Wohnungen erfolgreich an die Mieterinnen und Mieter übergeben werden, sodass das Gesamtprojekt vollständig abgeschlossen werden konnte und einen positiven Projektverlauf aufweist.
Beim Bauvorhaben Schlatäcker II wurden zum Jahresende 2024 sieben Wohnungen übergeben, im Berichtsjahr 2025 folgten weitere sieben Einheiten, sodass insgesamt 14 der 29 Wohnungen verkauft und übergeben wurden.
Das Gebäude Zehntscheuergasse in Unterkochen mit insgesamt 23 Wohnungen, davon neun preisgebunden, wurde im Berichtsjahr fertiggestellt. Ab Herbst 2025 konnten die ersten Bewohnerinnen und Bewohner einziehen.
Beim Neubauvorhaben Schwester-Ingona-Straße in Wasseralfingen wurde aufgrund eines Starkregenereignisses der Dachstuhl umfassend saniert. Zum Jahresende 2025 konnten die Vermietungsaktivitäten aufgenommen werden; der überwiegende Teil der neuen Bewohnerinnen und Bewohner wird im Jahr 2026 einziehen. Es ist vorgesehen, die Gebäude im Bestand der Wohnungsbau Aalen zu halten.
Die im Vorjahr begonnene Komplexsanierung des Gebäudes Saumweg 18 wurde zum Jahreswechsel erfolgreich abgeschlossen. Durch die Aufstockung um eine weitere Etage entstanden insgesamt acht neue Wohnungen, die der Vermietung übergeben wurden. Das Projekt dient als Pilotvorhaben für zukünftige Aufstockungs- und Nachverdichtungsmaßnahmen im Bestand.
Für den Bildungscampus in Ebnat wurde im Berichtsjahr der Neubau einer sechsgruppigen Kindertagesstätte weiter vorangetrieben. Im September konnte der Spatenstich gefeiert werden und markierte den offiziellen Projektstart. Durch die Umsetzung in Modulbauweise wird eine besonders kurze Bauzeit ermöglicht, sodass die Fertigstellung bereits im folgenden Jahr vorgesehen ist. Damit kann die Einrichtung zeitnah in Betrieb gehen und einen wichtigen Beitrag zur Versorgung mit Betreuungsplätzen im Stadtteil Ebnat leisten.
Für das Projekt Ziegelstraße wurde der Baubeginn im Berichtsjahr vorbereitet. Aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist vorgesehen, vor Baubeginn eine definierte Vorverkaufsquote zu erreichen. Die hierfür gestarteten Vertriebsaktivitäten verliefen positiv, sodass im Frühjahr 2026 mit dem Bau begonnen werden konnte.
Ein weiterer Baubeginn ist für das Jahr 2026 vorgesehen: Auf dem Gelände der ehemaligen Markuskirche im Hüttfeld soll eine neue Kindertagesstätte entstehen. Bereits im Frühjahr 2026 ist der Teilabriss des ehemaligen Kirchengeländes geplant, um die baulichen Voraussetzungen zu schaffen.
Die strategische Weiterentwicklung und daraus resultierende Portfoliobereinigung bei Einzelstandorten ist weiter intensiviert worden. Es wurden im Berichtsjahr insgesamt 17 Kaufverträge umgesetzt. Dies führte nicht nur zu einem Liquiditätszufluss, sondern wirkte sich auch positiv auf das Jahresergebnis aus, da stille Reserven gehoben werden konnten.
Wechsel in der Geschäftsführung
Zum 1. Mai 2025 erfolgte in der Geschäftsführung der Wohnungsbau ein Wechsel. Michael Schäfer hat das Unternehmen zum 30.04.2025 verlassen, Franziska Tagscherer übernimmt ab 1. Mai 2025 die alleinige Geschäftsführung der Wohnungsbau Aalen GmbH.
Die sonstigen Erträge sind auf Vorjahresniveau mit 1.577 TEUR und resultieren i. W. aus Rückstellungssachverhalten der Vorjahre.
Das Instandhaltungsbudget mit 1.913 TEUR im Aufwand für Hausbewirtschaftung erhöht sich baujahresspezifisch. Ohne Berücksichtigung der Gewerbeeinheiten entspricht dies 20,23 € pro Quadratmeter Wohnraum (VJ 19,43 €/m²).
Die Betriebskosten des laufenden Jahres mit 3.486 TEUR (VJ 3.261) werden durch eine Bestandserhöhung von 3.006 TEUR (VJ 2.791) abgegrenzt. Diese Betriebskosten werden im Jahr 2026 den Mietern in Rechnung gestellt.
Durch Tarifsteigerungen zum 01.04.2025 i. H. v. 3 % erhöht sich der Personalaufwand von 3.050 TEUR (VJ) auf 3.107 TEUR. Die Mitarbeiterentwicklung ergibt sich aus fluktuationsbedingten Neubesetzungen.
Der Zinsaufwand bleibt auf Vorjahresniveau bei 1.961 TEUR. Die Reduzierung der Kreditverbindlichkeiten wird durch Zinsänderungen bei Prolongationen fast vollständig aufgebraucht.
3. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Das Anlagevermögen ist auf 105 Mio. € gestiegen und macht nun 82,7 % der Bilanzsumme aus (Vorjahr: 67,8 %). Der hohe Anteil des Anlagevermögens zeigt eine verstärkte langfristige Kapitalbindung.
Korrelierend dazu reduziert sich das Umlaufvermögen durch weitere Projektfortschritte und Liquiditätsverwendung für Investitionen des Bestandes. Die Projekte Zehntscheuergasse, Schwester-Ingona-Str., Schlatäcker II und Alte Heidenheimer Straße sind hier zu nennen.
Die Kapitalstruktur bleibt stabil, weist jedoch leichte Verschiebungen auf. Das Eigenkapital steigt leicht auf 39,0 Mio. € (Vorjahr: 38,2 Mio. €) und erreicht eine Quote von 30,7 % (Vorjahr: 29,2 %). Die Eigenkapitalbasis hat sich damit moderat verbessert. Die Verbindlichkeiten sinken auf 84,4 Mio. € (Vorjahr: 88,3 Mio. €), bleiben aber mit 66,5 % der Bilanzsumme weiterhin der dominierende Finanzierungsbestandteil. Die Finanzlage ist insgesamt solide, jedoch weiterhin stark fremdfinanziert trotz weiterer leichter Entschuldung. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben und der Überziehungsrahmen bei Kreditinstituten musste zu keinem Zeitpunkt beansprucht werden.
In unserem Kerngeschäft, der Hausbewirtschaftung, sind die Umsatzerlöse um 0,8 Mio. € durch Mieterhöhungen gestiegen. Die Bestandszugänge werden sich erst im Jahr 2026 auswirken.
Die Verkaufserlöse setzen sich zusammen aus der Privatisierung mit 3.514 TEUR und den Erlösen aus dem Neubaubereich für 3 ETW in der Alten Heidenheimer Straße (1.393 TEUR) und 7 ETW im Projekt Schlatäcker (3.924 TEUR).
4. Finanzielle Leistungsindikatoren
Die Gesamtkapitalrentabilität unserer Gesellschaft beträgt 2,25 % (Vorjahr: 1,88 %), während die Eigenkapitalrentabilität bei 2,29 % (Vorjahr: 1,13 %) liegt.
Im Jahr 2025 hat sich unser Wohnungsbestand durch Objektzugänge aus der eigenen Bautätigkeit leicht erhöht.
Zum Ende des Jahres 2025 verzeichneten wir einen Leerstand von 103 Wohnungen, was einer Leerstandsquote von 6,74 % entspricht. Es ist jedoch zu beachten, dass 48 der angegebenen Wohnungen sich in Renovierung befinden oder aufgrund geplanter Komplettsanierungen entmietet wurden und bei weiteren sechs Wohnungen Verkaufsabsichten vorlagen, sodass hier keine Vermietungsbemühungen angestrebt wurden. Betrachtet man die Leerstandsquote unabhängig von diesen Nebeneffekten, so ergibt sich zum Jahresende 2025 eine Leerstandsquote in Höhe von 3,86 % (analog zum Vorjahr).
Bei den gewerblichen Einheiten besteht zum Dezember 2025 eine Leerstandsquote in Höhe von 3,33 %.
Erfreulich ist der Anstieg der geförderten Wohnungen im Bestand, was auf die Fertigstellung der Bauvorhaben zurückzuführen ist. Die Quote steigt damit auf 23,17 %, im Vergleich zum Vorjahr mit 21,43 %.
Die Stellplätze und Garagen sind durch eine aktualisierte Bestandsaufnahme um 324 reduziert.
III. Prognose-, Chancen- und Risikobericht
Als größter Anbieter von Wohnraum in Aalen stehen wir auch im Jahr 2026 vor einem anspruchsvollen Marktumfeld, das weiterhin von wirtschaftlichen, regulatorischen und gesellschaftlichen Veränderungen geprägt ist. Obwohl die Nachfrage nach Wohnraum insgesamt hoch bleibt, beobachten wir im frei finanzierten, also hochpreisigen Segment ein zunehmend vorsichtigeres Verhalten potenzieller Mieter und Käufer. Diese Entwicklung ist weniger als deutlicher Rückgang zu verstehen, sondern vielmehr als Reaktion auf die wirtschaftlichen Unsicherheiten und die gestiegenen finanziellen Belastungen.
Gerade in diesem Umfeld zeigt sich die Stärke unseres Unternehmens: Wir bieten seit jeher auch preisgünstigeren Wohnraum an und können damit die Nachfrage breiter Bevölkerungsgruppen zuverlässig bedienen.
Die Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft bleiben dennoch herausfordernd. Das Zinsniveau liegt weiterhin deutlich über dem Niveau der vergangenen Jahre und belastet sowohl Bauherren als auch Käufer. Dies führt zu einer geringeren Nachfrage im Bauträgergeschäft und entsprechend zu rückläufigen Verkaufszahlen im Neubaubereich. Gleichzeitig erschweren steigende Bau- und Sanierungskosten – insbesondere im Bereich energetischer Modernisierungen – die wirtschaftliche Kalkulation neuer Projekte. Lieferengpässe und Fachkräftemangel beeinträchtigen zusätzlich die Planungssicherheit, während neue regulatorische Vorgaben, etwa im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung oder durch ESG-Standards, den Aufwand für Bestandshalter weiter erhöhen.
Vor diesem Hintergrund überprüfen wir unsere strategische Ausrichtung konsequent. Unser Ziel bleibt unverändert: Bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum in Aalen zu schaffen und langfristig zu sichern. Dabei setzen wir verstärkt auf die Weiterentwicklung unseres Bestands. Auch wenn Sanierungen aufgrund volatiler Kostenentwicklungen wirtschaftlich anspruchsvoll bleiben, sind sie essenziell, um die Qualität unseres Wohnungsbestands zu sichern, gesetzliche Anforderungen zu erfüllen und langfristige Wertsteigerungspotenziale zu nutzen.
Ergänzend investieren wir in innovative Bau- und Sanierungstechnologien sowie in die Digitalisierung unseres Gebäudemanagements, um Effizienzpotenziale zu heben und Prozesse zu optimieren.
Zudem stärken wir den geförderten Wohnungsbau und verfolgen ein aktives Mietpreismanagement, das faire und stabile Mieten sicherstellt und gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit berücksichtigt.
Trotz der angespannten Marktsituation sehen wir für 2026 bedeutende Chancen. Die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum stärkt unsere Position als zentraler Wohnungsanbieter in Aalen.
Energetische Modernisierungen bieten langfristige Wertsteigerungspotenziale, und die wachsende Bedeutung nachhaltiger Wohnkonzepte ermöglicht es uns, unser Profil als verantwortungsbewusster Bestandshalter weiter zu schärfen. Kooperationen mit der Stadt Aalen und regionalen Partnern eröffnen zusätzliche Möglichkeiten zur Entwicklung innovativer Wohn- und Quartierskonzepte. Auch die Nachfrage nach Privatisierungswohnungen bleibt stabil, sodass wir dieses Marktsegment weiterhin bedienen können.
Vor diesem Hintergrund planen wir für das Geschäftsjahr 2026 ein moderates Jahresergebnis in Höhe von rund 0,5 Mio. €. Durch Bestandszugänge aus unseren Neubauprojekten werden zusätzliche positive Impulse erwartet, die zu einem weiteren Anstieg der Mieterlöse führen. Die Umsatzerlöse aus Bestandsverkäufen im Rahmen der Portfoliobereinigung werden weiterhin auf Vorjahresniveau eingeplant. Gleichzeitig werden steigende Zinsen sowie der Rückgang im Bauträgergeschäft unser Geschäftsergebnis auch künftig spürbar beeinflussen.
Nachhaltigkeitsbericht
Mit dem Geschäftsjahr 2025 veröffentlichen wir erstmals einen eigenständigen Nachhaltigkeitsbericht. Dieser stellt für uns einen wichtigen Startschuss dar, um unsere Nachhaltigkeitsaktivitäten systematisch weiterzuentwickeln und künftig noch transparenter darzustellen. Der Bericht ist bewusst als erste Ausbaustufe zu verstehen. In den kommenden Jahren wird er schrittweise erweitert, vertieft und um zusätzliche Kennzahlen, Maßnahmen und strategische Inhalte ergänzt.
Nachhaltigkeit besitzt für uns einen hohen strategischen Stellenwert. Daher führen wir derzeit eine umfassende Portfolioanalyse über unseren gesamten Bestand durch. Ziel ist es, die energetische Ausgangssituation, den CO2-Ausstoß sowie die langfristigen Entwicklungspotenziale der Gebäude detailliert zu erfassen. Im Rahmen dieser Analyse klassifizieren wir unsere Bestände erstmals systematisch, um darauf aufbauend einen klar strukturierten Fahrplan für zukünftige Maßnahmen zu entwickeln. Zur Unterstützung dieses Prozesses haben wir Ende 2024 die wohnungswirtschaftliche Software mevivoECO eingeführt, mit der wir die CO2-Emissionen unseres Bestandes erstmals transparent und fortlaufend tracken und auswerten können.
Unser Anspruch ist es, sowohl zukünftige Neubauprojekte nachhaltig auszurichten als auch unseren bestehenden Wohnungsbestand dauerhaft klimafreundlich zu bewirtschaften. Energetische Sanierungen, Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und die kontinuierliche Verbesserung der Klimafreundlichkeit unserer Gebäude bilden zentrale Schwerpunkte unserer Arbeit.
Durch gezielte Investitionen und eine langfristig ausgerichtete Modernisierungsstrategie wollen wir die gesetzlichen Klimaschutzziele zuverlässig erreichen und gleichzeitig einen zukunftsfähigen, ressourcenschonenden Wohnungsbestand sichern.
Neben den ökologischen Aspekten ist uns auch die soziale Nachhaltigkeit ein zentrales Anliegen. Unser Quartiersmanagement wird kontinuierlich ausgebaut, um die Lebensqualität in unseren Wohnquartieren zu stärken, soziale Teilhabe zu fördern und die Menschen vor Ort aktiv einzubinden.
Bei allen Maßnahmen stehen unsere Mieterinnen und Mieter im Mittelpunkt. Unser Ziel ist es, nachhaltige Entwicklungen so zu gestalten, dass sie sowohl ökologisch sinnvoll als auch sozial verträglich sind und langfristig zu stabilen, lebenswerten Quartieren beitragen.
Ausblick
Auch bei zunehmend herausforderndem Marktumfeld sowie wirtschaftlicher Lage sind wir überzeugt, dass wir die aktuellen Herausforderungen erfolgreich bewältigen und gleichzeitig wichtige Zukunftschancen nutzen können. Es ist wichtiger denn je, anpassungsfähig zu bleiben, konsequente Effizienzsteigerungen zu ermöglichen und den Einsatz innovativer und intelligenter Lösungen zu nutzen. Das alles bildet die Grundlage dafür, unsere Ziele zu erreichen.
Um in einem zunehmend anspruchsvollen wirtschaftlichen Umfeld handlungsfähig zu bleiben, werden wir unser Controlling gezielt weiter ausbauen. Eine verbesserte Datenbasis und modernisierte digitale Systeme sollen uns ermöglichen, Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und Entscheidungen noch fundierter zu treffen. Die laufende Softwareumstellung unterstützt uns dabei, Prozesse zu vereinheitlichen, Transparenz zu erhöhen und operative Abläufe effizienter zu gestalten.
Auch im Bereich Nachhaltigkeit werden wir unsere Aktivitäten weiter intensivieren. Die umfassende Analyse unseres Bestandes und die systematische Ableitung eines Maßnahmenfahrplans bilden die Grundlage, um energetische Verbesserungen und Klimaschutzmaßnahmen zielgerichtet umzusetzen und langfristig einen zukunftsfähigen Wohnungsbestand zu sichern.
Unser Engagement für die Schaffung und Sicherung von Wohnraum in Aalen bleibt unverändert stark. Mit klaren Prioritäten und gezielten Maßnahmen gestalten wir eine nachhaltige und lebenswerte Zukunft – für unser Unternehmen und für die Menschen in unserer Stadt.
Aalen, 18. Mai 2026
Wohnungsbau Aalen GmbH
Geschäftsführung
Franziska Tagscherer
Hinweis: Teile dieses Lageberichts wurden unter Einsatz von KI-gestützten Text werkzeugen erstellt. Zudem enthält der Bericht auszugsweise Inhalte aus dem GdW-Bericht