Lagebericht
Geschäftsjahr
2024
I. Grundlagen des Unternehmens
- Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen
- Geschäftsverlauf
- Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
- Finanzielle Leistungsindikatoren
I. Grundlagen des Unternehmens
Zweck der Gesellschaft ist es, im Rahmen ihrer kommunalen Aufgabenstellung vorrangig eine sozial verantwortliche Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung sicherzustellen, die kommunale Siedlungspolitik und Maßnahmen der Infrastruktur zu unterstützen sowie städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
Hauptgeschäftsfelder der Wohnungsbau Aalen GmbH sind die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestands, die Bauträgertätigkeit und die WEG-Verwaltung.
II. Wirtschaftsbericht
1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen
Die deutsche Wirtschaft befindet sich mit einem Rückgang des preis-bereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,2 % im Jahr 2024, in einer Phase der Stagnation. Dies markiert das zweite Jahr in Folge mit einem leichten Rückgang, und die wirtschaftliche Entwicklung zeigt im Betrachtungszeitraum keine Anzeichen einer Besserung. Die Industrie investiert wenig, und der Außenhandel bietet ebenfalls keine wesentlichen Impulse. Hohe Energiepreise und Produktionskosten belasten die Unternehmen, während der private Konsum aufgrund von Unsicherheiten und Inflation schwach bleibt. Die Sparquote der Haushalte ist auf 11,6 % gestiegen, was auf eine vorsichtige Konsumhaltung hinweist. Das durch die starke Inflation erreichte hohe Preisniveau dämpft die Konsumlaune der privaten Haushalte zusätzlich.
Finanzierungsbedingungen
Insgesamt ist der Markt für Immobilienfinanzierungen im Jahr 2024 dynamisch und bietet sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Unternehmen. Die Zinssätze haben sich stabilisiert, nachdem sie in den Vorjahren gestiegen waren. Dies führt dazu, dass die Kreditaufnahme für Unternehmen wieder attraktiver wird, insbesondere für Investitionen in Neubauten und Renovierungen. Darüber hinaus gibt es eine zunehmende Nachfrage nach nachhaltigen Immobilienprojekten.
Bau- und Immobilienmarkt
Im Baugewerbe ist die Bruttowertschöpfung 2024 um 3,8 % gesunken. Die Wohnungsbauinvestitionen sind mit einem nominalen Rückgang von 5,0 % im Jahr 2024 betroffen. Die hohen Baukosten und die Unsicherheiten bezüglich zukünftiger Förderkonditionen haben die Genehmigungszahlen für neue Wohnungen stark beeinträchtigt. Im Jahr 2024 wurden nur rund 213.000 neue Wohnungen genehmigt, was einem Rückgang von 18 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Die Fertigstellungen von Wohnungen sind ebenfalls deutlich gesunken, mit einem Rückgang um 17 % auf schätzungsweise 245.000 neue Wohnungen. Die Situation wird sich wahrscheinlich auch in den kommenden Jahren nicht wesentlich verbessern, da die Investitionen in Wohnbauten 2025 voraussichtlich um weitere 1,1 % bis 1,4 % zurückgehen werden. Erst 2026 wird eine Trendwende mit einem Anstieg der Wohnungsbauinvestitionen erwartet.
Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen befinden sich in einer dramatischen Lage, wie eine Umfrage vom Juni 2024 verdeutlicht: Im Jahr 2024 können demnach rund 6.000 und damit 20 % der ursprünglich geplanten Wohneinheiten nicht realisiert werden. 2025 wird sich die Situation im Neubau nochmals zuspitzen: Der Anteil der Stornierungen, gemessen an den ursprünglichen Planungen, steigt auf über 12.000 Wohnungen oder 40 %.
Auch bei den Modernisierungen bedingen die Kostensteigerungen und das schwierigere Finanzierungsumfeld einen deutlichen Rückgang der Aktivitäten. Die GdW-Umfrage zeigt, dass 2024 von ursprünglich geplanten 110.000 zu modernisierenden Wohnungen nur 75.000 oder 68 % vollständig umgesetzt werden. Weitere knapp 21.000 Wohnungen oder 19 % können zwar angegangen, die Maßnahmentiefe muss aber deutlich reduziert werden. 14.000 Wohnungen oder 13 %, deren Modernisierung für 2024 geplant war, werden zurückgestellt und erstmal gar nicht modernisiert. 2025 verschärft sich die Lage weiter. Von rund 102.000 geplanten Modernisierungen können nur 63 % vollständig realisiert werden. 20 % finden in vermindertem Umfang statt, 16 % wer-den vorerst storniert.
Die im Juni 2024 durchgeführte Umfrage zeigt darüber hinaus, dass zwei Drittel der Wohnungsunternehmen im GdW 2024 gar keine Wohnungen bauen können – 2025 wird erwartet, dass dieser Anteil auf 70 % steigt.
Ausblick
Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau bleiben herausfordernd. Die anhaltend hohen Baupreise und Zinsen sowie die Unsicherheiten im Finanzierungsumfeld erfordern dringende Maßnahmen der neuen Bundesregierung. Ein Sofortprogramm für bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau könnte notwendig sein, um den Wohnungsbedarf zu decken und die Bauaktivitäten zu stabilisieren. Die Schaffung eines wirtschaftlich umsetzbaren Bauumfelds mit einer stabilen Förderkulisse und die Priorisierung des sozialen Wohnungsbaus in Gebieten mit Wohnungsmangel sind entscheidend, um die Herausforderungen im Bau- und Immobiliensektor zu bewältigen.
2. Geschäftsverlauf
Die sich seit 2022 verschlechternden Rahmenbedingungen in der Immobilienwirtschaft wirken sich auch im Geschäftsjahr 2024 bei der Wohnungsbau Aalen aus. Die Kombination aus den mittlerweile anhaltend hohen Baukosten und dem hohen Zinsniveau, ließen die Nachfrage bei Neubauwohnungen einbrechen.
Umso erfreulicher sind die positiven Signale durch unsere eigenen Vertriebsaktivitäten. Erstmalig realisierten wir im Zeitraum 2023 bis 2025 ein Projekt in reiner Holzbauweise im KfW40 Standard. In der Alten Heidenheimer Straße wurden 12 Wohnungen (davon 5 gefördert) errichtet. Mit Vertriebsstart im März 2024 konnten direkt 2 Reservierungen abgeschlossen werden. Insgesamt wurden drei Kaufverträge notariell beurkundet. Die ersten Übergaben an die neuen Eigentümer konnten noch zum Jahresende 2024 realisiert werden.
Die ab Anfang 2023 beworbenen 11 Reihenhäuser im Pelzwasen sind mittlerweile alle an die Käufer übergeben. Für dieses Projekt erhielten wir den German Design Award 2025 sowie die Auszeichnung Wohnbauten des Jahres.
Im Bau befinden sich außerdem im Jahr 2024 29 Wohnungen im Gebiet Schlatäcker, davon 7 gefördert für 30 Jahre sowie 28 Wohnungen in Wasseralfingen, Schwester-Ingona-Straße (darunter 8 über 30 Jahre gefördert). Aufgrund eines Wasserschadens im Dachgeschoss musste die Vertriebsaktivität in Wasseralfingen zunächst eingestellt werden. Die Schadenbehebung ist bereits gestartet. Für das Projekt Schlatäcker sind die Vertriebsaktivitäten zum Jahresende 2024 intensiviert worden. Es konnten weitere Kaufverträge geschlossen werden.
Das Projekt Hopfenstraße 14 ist fertiggestellt und zur Vermietung in die Hausbewirtschaftung übergeben. Hier entstand seit März 2023 ein Gebäude mit 10 geförderten Wohnungen, die mittlerweile alle bewohnt sind.
Im Bau befindet sich weiterhin das Objekt Zehntscheuergasse in Unterkochen mit 23 Wohnungen, von denen 9 preisgebunden sein werden.
Im Jahr 2025 ist der Baubeginn für eine 6-gruppige Kita in Ebnat geplant, erstmalig ein Projekt in Modulbauweise. Zusätzlich ist der Vertriebsstart für das Projekt Ziegelstraße mit 14 Einheiten geplant.
Im Bestandsgebäude Saumweg 18 wurde mit der seriellen Sanierung begonnen. Eine Aufstockung um eine weitere Etage ist vorgesehen, sodass 8 geförderte Wohnungen 2025 fertiggestellt werden sollen.
Es wurde das Grundstück für das Projekt „Am Tannenwäldle“ gekauft.
Wechsel in der Geschäftsführung
Zum Jahreswechsel 2024/2025 übernimmt Michael Schäfer zusätzlich die Geschäftsführung der Stadtwerke Aalen GmbH. Er leitete seit Januar 2022 die Wohnungsbau. Zum 1. Mai 2025 erfolgte der Wechsel in der Geschäftsführung, Franziska Tagscherer übernimmt ab 1. Mai 2025 die alleinige Geschäftsführung der Wohnungsbau Aalen GmbH.
3. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Vor allem die Neubauten im Umlaufvermögen und die Baufertigstellungen sowie Grundstücksankäufe erhöhen das Gesamtvermögen deutlich um 13,4 Mio. Euro, das entspricht 10,3%.
Baukosten in Höhe von 8.381 TEUR im Umlaufvermögen verteilen sich auf die Projekte Tannenwäldle 827 TEUR, Rötenberg 302 TEUR, Ziegelstraße 293 TEUR, Alte Heidenheimer Straße mit 1.916 TEUR, Schlatäcker 2.795 TEUR und die Schwester-Ingona-Straße mit 2.128 TEUR, um die größten Maßnahmen zu nennen.
Der Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten erhöhen sich stichtagsbedingt von 5.266 TEUR auf 6.249 TEUR.
Das Anlagevermögen erhöht sich mit 2.546 TEUR durch die Aktivierung des Projektes Hopfenstraße und durch den Kauf von Vorratsgrundstücken (Allgäuer Straße und Bischof-Fischer-Straße) um insgesamt 3.854 TEUR.
Weitere Investitionen in neue Projekte und Grundstücksankäufe durch Fremdkapitalfinanzierung belasten die Eigenkapitalquote. Diese sinkt auf 29,2 %. Die Verbindlichkeiten steigen kongruent um 12,8 Mio. Euro. auf 67,6 %.
Die Finanzierungsverhältnisse sind dennoch geordnet. Das Anlagevermögen von 88,5 Mio. Euro (VJ 85,4) ist mit Eigenkapital 38,2 Mio. Euro (VJ 37,8) und langfristigen Bankkrediten 67,8 Mio. Euro (VJ 56,2) mit Restlaufzeit über 5 Jahre sicher finanziert. Im Umlaufvermögen sorgte der Finanzierungsrahmen bei der Hausbank für durchgehende Zahlungsfähigkeit. Überziehungsrahmen bei Kreditinstituten mussten zu keinem Zeitpunkt beansprucht werden.
In unserem Kerngeschäft, der Hausbewirtschaftung, sind die Umsatzerlöse um 438 TEUR (3,8%) gestiegen. Die Verkaufserlöse setzen sich zusammen aus der Privatisierung mit 2.697 TEUR und den Er-lösen aus dem Neubaubereich für 3 ETW in der Alten Heidenheimer Straße (1.533 TEUR), 6 ETW im Projekt Schlatäcker (3.110 TEUR) sowie dem letzten Reihenhaus Pelzwasen mit 707 TEUR. Die sonstigen Erträge sind auf Vorjahresniveau mit 1.049 TEUR und resultieren mit 842 TEUR aus Wertaufholungen bei Gebäuden des Anlagevermögens.
Das Instandhaltungsbudget mit 1.758 TEUR im Aufwand für Hausbewirtschaftung ist annähernd so hoch wie im Vorjahr 1.793 TEUR. Ohne Berücksichtigung der Gewerbeeinheiten entspricht dies 19,43 EUR pro Quadratmeter Wohnraum (VJ 19,83 EUR/m²).
Die Betriebskosten des laufenden Jahres mit 3.261 TEUR (VJ 2.364) werden durch eine Bestandserhöhung von 2.791 TEUR (VJ 2.063) abgegrenzt. Diese Betriebskosten werden im Jahr 2025 den Mietern durch die Abrechnung in Rechnung gestellt.
Personalveränderungen und Tarifsteigerungen erhöhen den Personalaufwand von 2.722 TEUR (VJ) auf 3.050 TEUR. Die Steigerung von 12 % (327 TEUR) setzt sich dabei konkret zusammen durch Vollauswirkungen aus Personalveränderungen (87 TEUR), Tarif-/Gehaltserhöhungen (175 TEUR) und Sonstigem (65 TEUR).
Durch weitere Investitionen steigt der Zinsaufwand von 1.713 auf 1.978 TEUR an. Seit Mitte 2022 sind weniger die Bestandsdarlehen mit langfristigen Zinsvereinbarungen Ursache, sondern die Finanzierungsdarlehen im Neubau, die während der Bauzeit Zinsen über den Festzinsdarlehen liegen.
4. Finanzielle Leistungsindikatoren
Die Gesamtkapitalrentabilität unserer Gesellschaft beträgt 4,0 % (Vorjahr: 3,7 %), während die Eigenkapitalrentabilität bei 4,2 %
(Vorjahr: 6,7 %) liegt.
Im Jahr 2024 hat sich unser Wohnungsbestand durch Objektzugänge aus der eigenen Bautätigkeit leicht erhöht.
Zum Ende des Jahres 2024 verzeichneten wir einen Leerstand von 63 Wohnungen, was einer Leerstandsquote von 4,3 % analog dem Vorjahr entspricht. Es ist jedoch zu beachten, dass 43 dieser angegeben Wohnungen sich in Renovierung befinden oder aufgrund geplanter Komplettsanierungen leergeräumt wurden, während für einige Einheiten ein Abriss in Erwägung gezogen wird.
Die Fluktuation der Mieter lag mit 90 Wechseln (6 %) leicht unter dem Vorjahr (85 Wechsel, 5,7 %). Die durchschnittliche Nettokaltmiete ist von 6,03 €/m² auf 6,31 €/m² gestiegen.
Als größter Anbieter von Wohnraum in Aalen stehen wir gegenwärtig vor einer Vielzahl von Chancen und Herausforderungen, die die Immobilienwirtschaft prägen. Die Nachfrage nach Wohnraum, sowohl im freien Markt als auch im geförderten Bereich, bleibt auf einem hohen Niveau. Diese anhaltende Nachfrage eröffnet uns die Möglichkeit, weiterhin Wohnraum zu entwickeln, zu vermieten und zu verkaufen.
Dennoch sehen wir uns erheblichen Herausforderungen gegenüber. Der signifikante Anstieg des Zinsniveaus hat die Finanzierungskosten für Bauherren und Käufer merklich erhöht, was sich negativ auf die Nachfrage im Bauträgergeschäft auswirkt. In diesem Zusammenhang haben wir bereits einen Rückgang der Verkaufszahlen verzeichnet.
Steigende Zinsen, rückläufige Fördermöglichkeiten, ein Rückgang im Bauträgergeschäft, steigende Baukosten und Lieferschwierigkeiten – werden unser Geschäftsergebnis auch in Zukunft beeinflusst. Aktuell liegen die geplanten finanziellen Ergebnisse für 2025 bei einem Jahresüberschuss von ca. 200 TEUR.
Das sinkende Jahresergebnis erfordert eine umfassende Überprüfung unserer Strategien und Prozesse. Trotz dieser Herausforderungen fokussieren wir weiterhin unser Ziel, bezahlbaren Wohnraum in Aalen zu schaffen und zur Verfügung zu stellen. Wir fühlen uns verpflichtet, den Bedarf an Wohnraum zu decken und gleichzeitig auf die sich wandelnden Marktanforderungen zu reagieren. Um diesen Herausforderungen zu begegnen, planen wir, unsere Strategien anzupassen und uns auf eine effiziente Umsetzung unserer Projekte zu konzentrieren. Dies umfasst die verstärkte Nutzung innovativer Bauverfahren und -materialien, um Kosten zu senken und Bauzeiten zu verkürzen. Außerdem möchten wir in Zukunft verstärkt in unsere bestehenden Immobilien investieren. Unser Ziel ist es, stabile und faire Mietpreise zu schaffen, die für viele Menschen in der Bevölkerung zugänglich sind. Damit wollen wir sicherstellen, dass die Mieten auch in der Zukunft bezahlbar bleiben.
Wir sind zuversichtlich, dass wir die aktuellen Herausforderungen erfolgreich meistern und gleichzeitig wertvolle Chancen für die Weiterentwicklung unseres Unternehmens ergreifen können. Unsere strategische Anpassungsfähigkeit, die kontinuierliche Effizienzsteigerung und der Einsatz innovativer Lösungen werden uns dabei unterstützen, unsere Ziele zu erreichen. Unser unermüdliches Engagement für die Schaffung von Wohnraum in Aalen bleibt fest verankert. Mit klaren Visionen und gezielten Maßnahmen sind wir optimistisch, eine nachhaltige und lebenswerte Zukunft für unser Unternehmen sowie für die Gemeinschaft in Aalen zu gestalten. Gemeinsam werden wir die Weichen für eine positive Entwicklung stellen und den Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht werden.
Aalen, 30. Juni 2025
Wohnungsbau Aalen GmbH
Geschäftsführung
Franziska Tagscherer