Mietwohnverwaltung
Situation & Entwicklung
Bestand
Als Tochterunternehmen der Stadt Aalen steht die wobauaalen für Sicherheit, Solidität und Nachhaltigkeit in ihrem gesamten Handeln.
Als größter Anbieter von Mietwohnungen im Stadtgebiet haben wir uns dem Ziel verschrieben, qualitativen Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten anzubieten. Unsere Angebote sind geprägt von Qualität und Nachhaltigkeit und bieten durch faire Preisgestaltung langfristige Sicherheit und angemessenes Wohnen für unsere Mieterschaft. Somit tragen wir einen wesentlichen Beitrag zum sozialen Zusammenhalt und zur Lebensqualität in Aalen bei. Unsere Verpflichtung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, spiegelt unsere Überzeugung wider, dass jeder Mensch ein Recht auf ein sicheres und bezahlbares Zuhause hat. Dabei stehen die Bedürfnisse unserer MieterInnen im Mittelpunkt, für die wir nicht nur als Vermieter, sondern auch als verlässlicher Partner in allen Wohnfragen agieren.
Im vergangenen Geschäftsjahr konnte unser Unternehmen einen Bestand von insgesamt 1.479 Wohnungen verzeichnen. Dieser setzt sich aus 1.369 Mietwohnungen sowie 110 Apartments zusammen. Obwohl wir unseren Bestand im Kalenderjahr 2024, durch die Fertigstellung weiterer Neubauten, zahlenmäßig zwar erhöhen konnten, hat sich die Anzahl der Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorjahresstand nur geringfügig verändert. Diese Entwicklung resultiert aus dem parallel stattfindenden Abverkauf von Privatisierungswohnungen. Diese strategischen Maßnahmen verdeutlichen unser Bestreben, unser Wohnungsangebot kontinuierlich zu optimieren und den sich verändernden Bedürfnissen des Marktes anzupassen.
Fluktuation
Im Geschäftsjahr 2024 verzeichnen wir in Summe 90 Mieterwechsel, was einer Fluktuationsrate von 6 % entspricht. Diese Rate bleibt von Jahr zu Jahr sehr konstant und stellt für uns ein positives Signal inmitten der aktuellen wirtschaftlichen Herausforderungen dar.
Weitere Gründe für die Stabilität in unserer Mieterstruktur sind die allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen und die zunehmende Knappheit an preisgünstigem Wohnraum. Diese Faktoren tragen maßgeblich dazu bei, dass wir unseren MieterInnen in unsicheren Zeiten ein hohes Maß an Beständigkeit und Sicherheit bieten können.
Mietpreisentwicklung
Die Durchschnittsmiete unseres Mietbestands liegt im Geschäftsjahr 2024 bei 6,31 EUR je Quadratmeter Wohnfläche und ist somit im Vergleich zum Vorjahr um 0,28 EUR je Quadratmeter gestiegen. Dieser Wert liegt weiterhin im bezahlbaren Bereich und spiegelt unsere Bemühungen wider, weiterhin erschwinglichen Wohnraum auf dem Markt zu positionieren.
Die Anpassung der Durchschnittsmiete ist auf mehrere strategische Maßnahmen zurückzuführen. Die Fertigstellung neuer Bauprojekte hat nicht nur zur Erhöhung der Wohnqualität beigetragen, sondern auch zu einer Anpassung der Mietpreise. Gleichzeitig haben wir den Abriss von veralteten und nicht mehr bewohnbaren Gebäuden vollzogen, die zuvor zu günstigen Mietpreisen angeboten wurden. Darüber hinaus wurde im Jahr 2024 eine allgemeine Mieterhöhung vorgenommen, um den steigenden Anforderungen des Marktes
gerecht werden zu können.
Trotz dieser Maßnahmen stehen 70 % unserer vermieteten Wohnungen weiterhin zu einem Mietpreis von unter 6,50 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung. Dies verdeutlicht unser Engagement, unseren Mietern trotz marktbedingter Anpassungen preiswerte Wohnmöglichkeiten zu bieten. Wir werden auch künftig darauf achten, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen wirtschaftlicher Nachhaltigkeit und der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum zu wahren, um den hohen Standard unserer Dienstleistungen aufrechtzuerhalten.
Preisgebundener Wohnraum
Die Relevanz des preisgebundenen Wohnraums für den sozialen Zusammenhalt sowie die Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum für einkommensschwächere Haushalte ist unbestritten. Unser Engagement in diesem Bereich ist weiterhin von großer Bedeutung, und wir sind fest entschlossen, mit unseren bevorstehenden Neubauprojekten einen signifikanten Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes zu leisten.
Im Jahr 2024 konnten wir bereits einen erfreulichen Zuwachs an preisgebundenen Wohnungen verzeichnen. Mit der Fertigstellung unseres Neubaus an der Hopfenstraße 14 in 73430 Aalen haben wir unseren Bestand um 10 geförderte Wohnungen erweitert.
Für das Jahr 2025 haben wir die Fertigstellung weiterer bedeutender Neubauten vorgesehen, die den Bestand an preisgebundenen Wohnungen erneut erweitern werden. Alle zukünftigen Bauvorhaben sind darauf ausgelegt, mit einem Anteil von mindestens 35 % (in Summe) bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und unser Angebot in diesem essenziellen Segment zu stärken.
Wir betrachten die Fertigstellung und Bereitstellung von preisgebundenem Wohnraum als eine unserer Kernaufgaben und als Teil unserer sozialen Verantwortung. Die Erweiterung unseres Bestands in den kommenden Jahren wird nicht nur unseren Unternehmenszielen gerecht, sondern unterstützt auch die Stadt und ihre BewohnerInnen in einer Zeit, in der bezahlbarer Wohnraum dringender benötigt wird als je zuvor.
Interessenten & Nachfragesituation
In einem weiterhin angespannten Wohnungsmarkt konnten wir bis Ende 2024 insgesamt 613 InteressentInnen für unsere Wohnungsangebote verzeichnen. Diese Zahl reflektiert die konstant hohe Nachfrage, die sich im Jahresverlauf, auch durch viele kurzfristig Wohnungssuchende, entwickelt hat. Basierend auf den Daten, die über einen Zeitraum von sechs Monaten gesammelt wurden, liegt der geschätzte Jahresdurchschnitt an Wohnungssuchenden bei etwa 1.200 Personen.
Die Analyse der Nachfragestruktur zeigt ein vielfältiges Bild: Der Bedarf an 1–2 Zimmer-Wohnungen macht 44 % der Anfragen aus. Im Gegensatz dazu steigt die Nachfrage nach größeren Wohnungen, wobei rund 56 % der Wohnungssuchenden an drei oder mehr Zimmern interessiert sind. Dieser Trend weist auf einen wachsenden Bedarf an geräumigeren Wohnlösungen hin, die insbesondere für Familien und Wohngemeinschaften attraktiv sind.
Diese Entwicklungen machen deutlich, dass wir unser Wohnungsangebot erweitern und diversifizieren müssen, um den verschiedenen Bedürfnissen der MietinteressentInnen gerecht zu werden. Unsere Strategie ist darauf ausgerichtet, sowohl den Bedarf an kleineren Wohnungen als auch die steigende Nachfrage nach größeren Wohnräumen zu bedienen, um eine umfassende und bezahlbare Versorgung sicherzustellen.
Durch flexible und zukunftsorientierte Planungen wollen wir den Marktanforderungen gerecht werden und gleichzeitig nachhaltige Wohnlösungen anbieten. Unser Ziel ist es, die Wohnqualität zu verbessern und den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum zu sichern.
Unterbringung ukrainischer Kriegsflüchtlinge
Im Berichtsjahr 2024 stellte die Bereitstellung von Wohnraum für ukrainische Flüchtlinge weiterhin eine zentrale Herausforderung der Gemeinden und Kommunen dar. Aufgrund der Quotenregelungen in Baden-Württemberg, speziell im Ostalbkreis, war es erforderlich, geeignete Wohnmöglichkeiten zu identifizieren und bereitzustellen.
Der Mietspiegel der Stadt Aalen war bei der Anmietung von privaten Wohnungen für diesen Zweck von entscheidender Bedeutung. Er ermöglichte unserem Team der Mietwohnverwaltung die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten und eine angemessene Bewertung der angebotenen Wohnungen. Auf diese Weise wird eine faire und transparente Behandlung aller EigentümerInnen gewährleistet.
Im Jahr 2024 wurden der wobauaalen insgesamt 63 Wohnungen aus dem freien Wohnungsmarkt in Aalen und Umgebung angeboten. Mit 19 EigentümerInnen, dies entspricht einer Quote von rund 30 %, konnten wir uns einig werden und Mietverträge über die angebotenen Einheiten abschließen. Der Hauptgrund für ein Nichtzustandekommen von Mietverträgen waren die hohen Mietpreisvorstellungen der EigentümerInnen. Im vergangenen Jahr kam es außerdem zur Kündigung von 10 bereits angemieteten Wohnungen durch die EigentümerInnen. Die wesentlichen Kündigungsgründe waren da- bei der Verkauf der Immobilien sowie angemeldeter Eigenbedarf.
Seit Beginn des Krieges im Jahr 2022 bis Ende 2024 wurden durch die wobauaalen insgesamt 122 Wohnungen für die Unterbringung ukrainischer Flüchtlinge fremd angemietet. Auf Grund des weiterhin bestehenden Wohnraumbedarfs werden wir dieses Anmietungskonzept auch in den kommenden Jahren weiterverfolgen und ggf. ausbauen.
Programm „Wohnraumakquise“
Im Rahmen unseres gemeinschaftlichen Programms „Wohnraumakquise“ zwischen der Stadt Aalen und der wobauaalen wurden uns im Jahr 2024 insgesamt 22 Wohnungen angeboten, von denen 15 Wohnungen durch das Team unserer Mietwohnverwaltung besichtigt wurden. Bedauerlicherweise konnte lediglich eine Wohnung eines Eigentümers erfolgreich angemietet werden.
Diese Entwicklung spiegelt die Herausforderungen wider, die bereits bei den Wohnraumangeboten für ukrainische Flüchtlinge beobachtet wurden. Von den, bis 2024, insgesamt 105 angebotenen Wohnungen verlangten etwa 50 % der EigentümerInen Mietpreise, die deutlich über den ortsüblichen Vergleichsmiete lagen und somit gegen die im Konzept der Wohnraumakquise veranschlagten Rahmenbedingungen verstoßen.
Das Programm „Wohnraumakquise“ wurde ins Leben gerufen, um leerstehenden bzw. ungenutzten Wohnraum, der derzeit nicht auf dem Markt zur Verfügung steht, zu identifizieren und wieder nutzbar zu machen, um so den Wohnungssuchenden der wobauaalen mehr Optionen bieten zu können.
Dennoch stellte sich heraus, dass lediglich etwa 20 % der angebote- nen Wohnungen tatsächlich leer waren und wieder aktiviert werden konnten. Beim Rest, ca. 80 %, handelte es sich um Anschlussvermietungen, bei denen die EigentümerInnen die Vorteile des Programms gerne in Anspruch nahmen.
Durch die gezielte Aktivierung von bisher ungenutztem Wohnraum strebt das Programm an, den Wohnungsmarkt zu entlasten und mehr Wohnmöglichkeiten für Suchende zu schaffen.
